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作者｜吴亚
保障性租赁住房公募REITs的阵营再扩容，“国家队”选手华润置地(01109.HK)或成为新成员。
9月22日晚间，华润置地公告，拟拆分基础设施REIT在上海证券交易所上市，预计将募集资金11.2亿元，分拆的相关资产为公司位于上海市的两个保障性租赁住房项目。
同日晚间，上交所披露，名为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”的REITs项目（以下统称“华润有巢REIT”），提交申报并获得受理。
华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得公司的的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖；同时通过拆分上市，也能够让公司更好的盘活旗下基础设施资产，增强公司探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。
“华润有巢REIT”的两个底层资产都是由华润置地旗下的长租公寓品牌“有巢”来进行租赁开发经营，根据华润置地在2022年中期业绩会上公开的数据，最新的今年上半年，公司长租业务实现营业额1.79亿元，同比增长36.9%。
在中指研究院发布的《2022上半年中国住房租赁企业“成长性TOP10”》中，“华润有巢”位列第一。另据华润置地官方披露，截止2021年末，公司长租业务在营项目30个，储备项目16个，房间总数5.25万间。
“华润有巢REIT”拟分拆上市
“华润有巢REIT”的底层资产为华润置地位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，即泗泾项目；位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，即东经济区项目。于公告日，华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。
综合“华润有巢”方面披露的公开信息来看，泗泾项目和东经济区项目都属于典型的大型租赁社区。
大型租赁社区主要指拥有1000套及以上规模租住房源，并配套了多业态融合，能满足租户群体生活全链条服务的租住生活共享空间。
相比与常规的分散式公寓和单体公寓而言，大型租赁社区首先是体量更大、集中管理更规范；同时共享空间也更多，能容纳丰富的业态，在租住之外还具备一定的社交属性。
近年来，随着R4用地、集体土地、自持用地入市的新建租赁住房项目增加，针对此类大型租赁社区的开发渐渐成为“房企系长租品牌”们发展的重点，在市场上也逐渐成为主流。
“有巢”品牌于2018年6月发布，按照华润置地的定位，“有巢”将作为其解决城市租住需求，提高租住品质，创新租住体验的长租公寓平台。
成立伊始，“华润有巢”就陆续在北京、上海等一线城市，去获取集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，为发展大型租赁社区项目而做储备。
针对这种大型租赁社区的构建，“华润有巢”推出了“有巢国际公寓”这一产品线；此外，“华润有巢”还有两大产品线， “有巢公寓”定位为舒享型青年公寓，“有巢公馆”定位为优享型白领公寓。
以“华润有巢国际公寓社区总部基地店”为例，这是北京最大的上市供应集体土地新建租赁住房项目，也是央企房企在北京开业的首个大型租赁社区项目，已于2021年9月开业。
本次“华润有巢REIT”的底层资产之一“有巢国际公寓社区·东部经开区店”所处的地块，系位于上海松江区工业区的“SJC10024单元09—11号地块”，土地类型为租赁住房用地，在2018年8月由华润置地以底价1.8亿元竞得，楼面价3592元/平方米。
另一底层资产“有巢国际公寓社区·泗泾社区”，所处的地块为“松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)”，系上海首宗租赁集体建设用地。在2018年10月时，该地块被华润置地的全资子公司有巢科技投资（深圳）有限公司以底价竞得，成交价格为1.25亿元。
泗泾项目系上海首宗R4租赁用地项目，东经济区项目则是上海第二宗R4租赁用地项目、华润置地的第二个租赁社区项目，两个项目已分别于2021年3月、4月先后开业。
根据公告披露的相关安排，在上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%；在有关收购完成后，该项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。
租赁的底层资产是不动产，不动产行业要能实现资产流动才能有持续的投入和产出，从而达成良性的发展循环。REITs通道的打开，正是在帮助运营企业去实现项目开发和退出的闭环，进而形成可持续的开发、运营、盘活的模式。
不止是“华润有巢”，在“房企系长租品牌”中，如泊寓、冠寓以及旭辉控股旗下的瓴寓等品牌，也都在探索REITs。
以旭辉控股为例，旭辉瓴寓（原为旭辉领寓）2016年正式布局租赁住房，2018年8月，旭辉瓴寓类REITs首期在上交所挂牌，发行规模2.5亿元，这是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品。
华润置地于公告中也表示，建议上市将为公司及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台，尤其是建议分拆及建议上市完成后，基础设施REIT作为一个独立的上市平台，可直接进入资本市场，并增强探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。
今年上半年长租业务营收同比增长36.9%
置于行业来看，“华润有巢”已取得一定的成绩。迈点网在今年8月初发布了《2022年上半年集中式长租公寓品牌开业规模TOP30》和《2022年上半年集中式长租公寓品牌管理规模TOP30》两个榜单。
榜单数据显示，截止今年6月末，“华润有巢”的开业规模在“房企系长租品牌”中位列第四，仅次于万科的泊寓、龙湖的冠寓、招商蛇口的招商伊敦公寓；管理规模在“房企系长租品牌”中位列第二，仅次于泊寓。
迈点网指出，从品牌背景来看，TOP30品牌中，房企系开业规模32.32万间，占比总开业规模榜的44.18%；房企系管理规模35.83万间，占比39%。
同在8月初中指研究院发布的《2022上半年中国住房租赁企业“成长性TOP10”》榜单中，“华润有巢”位列第一。
中指研究院指出，随着住房租赁支持政策的持续出台，标杆住房租赁企业也在加速布局。华润有巢公寓新增开业规模达1.1万间，整体规模迅速扩大；合景公寓、窝趣新增开业规模超5000间，旭辉瓴寓、上海城方、乐乎公寓等新增开业规模接近4000间。
《2022上半年中国住房租赁企业“成长性TOP10”》榜单，数据来源：中指研究院
“华润有巢”的盈利能力如何呢？就财报来看，华润置地的主营业务为开发销售业务和经营性不动产业务。其中，开发销售业务以物业开发及销售为主，系公司的第一大收入来源；经营性不动产业务主要涵盖购物中心、写字楼及酒店等业务。
此外，华润置地还有轻资产管理业务，主要以港股上市的物业平台华润万象生活为主；截止今年6月末，万象生活的总合约面积达3.34亿平方米，总在管面积达2.5亿平方米，第三方在管面积占比为57.3%。
在2021年业绩发布会上，华润置地首次披露公司在“生态圈要素型业务”方面的业绩。按照华润置地的说法，该业务协同主业未来增长，涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域，2021年全年实现167亿元。
在“生态圈要素型业务”中，2021年城市建设与运营（即代建）的营收贡献比达到95.4%；同期，长租公寓实现营业额3.13亿元，按年增长46%，出租率在92%的高水平，营收贡献比为1.9%。
华润置地表示，公司的长租业务聚焦核心城市核心区位核心资产，已形成全产品系建设及运营能力，具备租赁社区综合解决方案全流程实践能力，符合REITs发行标准的标的资产打造“投、融、建、管、退”闭环，将持续探索长期可持续的盈利模式。
截止2021年末，华润置地长租业务在营项目30个，储备项目16个，房间总数5.25万间。按照公司的规划，在十四五末期，将实现管理规模行业前十，央企第一，成为中国集中式长租公寓行业盈利能力前3的行业领导品牌。
华润置地2021年“生态圈要素型业务”业绩概况，数据来源：华润置地
结合华润置地在8月底举行的2022年中期业绩发布会上披露的数据来看，最新的今年上半年，公司的“生态圈要素型业务”保持增长，实现总营收76亿元，同比增长19.4%。
在各细分业务中，除影视业务受疫情影响营收同比下降13.8%之外，其余细分业务业绩均增长。其中，长租业务实现营收1.79亿元，同比增长36.9%，对“生态圈要素型业务”总营收的贡献比提升至2.4%。
据此计算，华润置地的长租业务近一年半的时间里，累计实现总营收4.92亿元；结合万科和龙湖披露的财报数据来看，近一年半里，泊寓累计营收42.1亿元，冠寓累计营收34.1亿元。
