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观点网9月26日晚间，港交所文件显示，魔方生活服务集团有限公司提交上市申请书，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。
自2009年在南京开出第一家门店以来，魔方生活服务已耕耘近十三年，若申请通过，这家公司或将成为港交所长租公寓第一股。
观点新媒体了解到，魔方生活服务是国内最早布局集中式长租公寓赛道运营商，截至2022年6月30日，共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
招股书显示，魔方生活服务旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；以及在2016年推出的9号楼公寓，主要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案。
据悉，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，或在南京、成都、杭州等其他城市月租介于2000元至4000元之间。9号楼公寓的每间房间通常配备二至八张床，每张床位的月租价格介于500元至1000元。
运营方式上，魔方生活服务运营租赁公寓的模式有两种，分为直营模式及加盟管理和第三方托管模式，截至2022年6月30日的公寓数量分别为5.01万间及2.61万间。
在直营模式下，魔方生活服务整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；在加盟管理和第三方托管模式下，魔方生活服务则以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。
业绩方面，于往绩记录期间，魔方生活服务收入由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；2022年上半年，收入同比增长24.1%至8.5亿元。
盈利方面，净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率为115.6%；或受上海疫情影响，魔方生活服务2022年上半年盈利微薄，仅为41万元，而去年同期为1.62亿元。
同时，魔方生活服务所经营公寓数目由截至2019年12月31日的3.59万套增至截至2022年6月30日的7.62万套，复合年增长率为35.2%。
魔方生活服务提到，预期快速增长将受益于行业发展潜力。根据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。
同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。
此外，魔方生活服务于疫情反复之中表现出较好的抗压能力，且实现了规模扩张，公寓数量由截至2020年12月31日的3.9万套增加至截至2021年12月31日的7.59万套，财务业绩实现强劲反弹，于2021年扭亏为盈录得净利2.95亿元。
规模快速扩张也给魔方生活服务带来了财务方面的压力，流动负债净额由2020的13.41亿元增加12.4%至2021的15.06亿元，主要是由于随着公司进一步扩大公寓租赁业务，租赁负债的即期部分有所增长；及其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。
截至2022年6月30日，魔方生活服务流动负债净额为15.43亿元。
然而，魔方生活服务的融资表现却并不乐观，该公司2019年、2020年、2021年及2022上半年融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元，这也许就是赴港IPO的关键因素之一。
有分析指出，长租公寓对资金要求相对较高，但当前长租公寓品牌融资并不顺利。自2020年5月美股上市的“长租第一股”青客公寓爆雷以来，包括蛋壳公寓等企业陆续都遇到资金困难情况。
值得一提的是，港交所实际上并非国内长租公寓此前寻求上市的热门去处，如青客公寓选择的是纳斯达克上市，蛋壳公寓则是在纽交所上市，自如亦不时传出将赴美递表的消息。
以此来看，魔方生活服务此次选择颇有另辟蹊径的味道。
