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编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。
11月，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。
带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。
观点网 “谨慎且乐观”，两年前，信保基金向观点新媒体透露了对房地产基金发展形势的判断。今年再见时，这家以“信保四海，鼎立五洲”为愿景的企业，已经投资了2只保障房REITs项目的战投份额。
8月中旬，国内首批保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT分别迎来发行的日子，并于月底同一天上市。
作为基础设施领域的重要资产类型之一，保障性租赁住房REITs可以在提高保障性租赁住房有效供给的同时，为市场提供更多投资维度想象。现阶段大部分保障房项目主要集中在一线及新一线城市，底层资产质量在一定程度上得到保障，而随着政策红利进一步释放和市场需求的持续增长，保障房发行REITs之后的投资盈利空间同样也在上升。
如今，第二盈利曲线在信保基金身上开始得到了具体体现。
作为私募基金，信保基金在保利发展控股的支持下投资了深圳安居及厦门安居两只保租房REITs的战投份额，成为当前市场上唯一实现两只保租房REITs战略投资的私募股权基金。
“信保基金现在的创新发力重点之一在于REITs。”作为信保基金REITs平台总经理，李文峥认为加强保租房等一系列REITs业务导向是重中之重，在与观点新媒体畅聊的一个多小时里，他向我们展示了信保基金作为私募基金在REITs产业链中的未来蓝图。
探路保租房REITs
早在2021年6月，国家发展改革委印发相关通知，明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金试点范围；今年5月证监会与国家发改委也表示，支持条件成熟的保障性租赁住房项目发行REITs，加快相关试点工作。
截至目前，全国首批3只保租房REITs项目已经上市，市场亦被点燃。8月31日上市当天，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT集体涨停，涨幅均达到了30%，反映出当前资本市场REITs热度的弥漫和对保障房项目的高度认可。从网下认购情况看，参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，中金厦门安居REIT则获得68家机构投资者的有效报价，券商及券商资管、保险、公募、私募等金融机构都在争取投资机会。
3宗项目上市引发的热潮背后，是保租房“融投管退”模式闭环的形成，原始权益人回收资金用于新项目开发建设，培育成熟之后可注入到REITs平台之中。这种基于REITs的商业模式，信保基金感受很深。“租赁住房的传统做法，是不能销售去化的，资产就很重，周转慢。企业的ROE往往较低，前期的资本金融资也得不到很好的解决。有了REITs，可以通过它来加快资金周转，也形成轻重结合的发展”，李文峥提到，“信保基金的布局，是基于REITs的产业链。保租房这个领域对我们很重要，但也不容易。”
在与李文峥交流过程中，他特别提到保障房项目当前面临的几个难点，首当其冲的就是用地问题，须在新增供应上提供更多租赁住房用地。
第二个难点则与退出渠道有关。“现在看来，这项难点已经得到了解决，有了REITs渠道，项目能够有退出，市场主体就有机会能够进入。”
另一项难点则是收益率。有些城市的租赁住房项目自身的租金较低，在发行REITs的时候收益率不一定达标。
此外，目前市场化的参与主体不太够，“更多的是各地国企如安居集团参与，政策性较强，市场化的投资主体有欠缺。”言下之意，合理调配保障房项目和市场化资源，或许会成为国内保租房业务进一步发展的重要之举。
“保障房的发展趋势将很好。很多城市的”十四五“规划都将保障房作为重点发展的领域，规模会很快上来。有了REITs之后，资本市场的定价会起到有效的传导作用，使得拿地成本、投资总额、运营管理等更合理和有效。保障房REITs的规模也会越来越大，令人期待。”
信保基金的赛道
目前，参与国内REITs发行的金融机构主要是公募基金和券商等，李文峥认为，相当一部分不动产私募基金公司同时具备较强的金融能力和资产运营管理能力，未来有机会深度参与国内REITs市场。
李文峥曾总结了一套私募基金的“1+3”业务模式。将“1”看作是投资。即投资于持有型资产搭建Pre-REITs，并以REITs退出，或者投资于REITs发行与扩募时的份额；而将“3”定义为结合在资产和REITs上的专业服务业务，包括作为财务顾问提供发行服务，参与资产的运营管理以及REITs投资咨询等。
战略配售业务需要品牌和协同的价值。“之所以能在三个保障房REITs项目中投资两个，是因为我们跟发行人之间具备协同价值。”李文峥表示，一方面信保基金品牌实力卓著，另一方面，可与发行人在未来私募基金合作、REITs项目投融资等业务中产生价值协同点，而这些协同点是战略投资的重要基础。
在他的眼中，REITs是集投资、投行、资管等方面的专业于一身。专业化是发展业务的核心点。
如今，信保基金下一步的铺排计划也延续了这个观点。
“目前重点就是在于REITs的布局，我们已经投入了两年时间，不断加深REITs专业化水平，加快业务拓展。”一方面，信保基金持续推进已经开启的投资业务，包括Pre-REITs和战略投资，另一方面重点围绕REITs建立业务生态体系，发展金融业务，提供金融服务。
“信保基金聚焦在Pre-REITs和REITs战略投资，将来有机会也会考虑进入二级市场。”从横向来看，信保基金将形成一个从Pre-REITs到战略投资，再到二级市场的业务链，并在此基础上，加强资产管理的能力，形成投资、投行和资管的综合发展，从而进一步形成完整的业务生态圈。
与观点新媒体分享了下一步打法后，李文峥思考了片刻，随即又表示，当前REITs市场的发展已经众人皆知，“众多机构都想进场，但在市场里怎么参与？需要发挥各自优势，形成各自特色。”
李文峥：信保基金REITs平台总经理，具有境内外十余年的REITs经验。为国家发改委PPP专家库专家，北大光华REITs课题组成员，具有多年不动产投资和REITs资本运作的实践经验。深度参与我国REITs前期工作与试点实践，为《REITs：中国道路》、《中国REITs市场建设》等书籍的编写组主要成员。
以下为观点新媒体对与信保基金REITs平台总经理李文峥先生的采访实录：
观点新媒体：最近整个地产金融生态环境发生了一些变化，您觉得有哪些实质性的变革？
李文峥：整个地产金融生态环境的变革，跟行业变化有很大关系。以前行业高速成长时，做金融主要是提供资金，所以地产金融领域规模发展得很快，但是防范系统风险的能力就都成了一个重要问题。
从广义来看，整个地产行业金融属性非常强；地产基金则跟地产的发展有非常大的关系。
过去一段时间的发展中，整个地产行业处于成长比较快、利润较好的状态，并在竞争中形成了快周转、高负债的市场格局。地产属于资金密集型，而各类金融机构大多提供的债属性资金，强调安全；但当整个市场不好的时候，风险不仅是局部的和个别的，而带有系统性的时候，债务就成为一个大问题。
应对环境出现的变化，原有的高杠杆做法就要改变，变成以股权投资为主。我们信保基金一直以来倡导股权投资，建立了相应的风控标准和投后管理体系，所以说，地产基金应朝着股权投资的专业化方向转变。同时，存量市场越来越大，抓住REITs的机会去布局持有型资产，也会成为地产基金的重要变化。
观点新媒体：您之前在博鳌房地产论坛上提到过，REITs在非常好的时机出现了,背后的意义是？
李文峥：REITs的诞生是不断努力的过程，出现时碰到了几个大拐点。
第一，中国经济从增量时代步入存量时代，基础设施存量规模很大，很多收益也不错，这给REITs提供了非常好的基础支撑。
第二，经济在这一两年出现了一些挑战，需要开辟新融资渠道。原来传统的偏债属性的融资模式，使得杠杆越来越高，风险在不断集聚，需要有效释放。从这个逻辑上看REITs，可以成为非常好的金融工具，既有效盘活存量，又促进新的投资。从日本、美国的经验证明了这一点。
第三，资本市场也一直缺乏类似REITs这样的金融产品。很多机构投资者，缺乏有持续现金流的投资产品进行配置，REITs是可以填补这方面的空白，促进当下金融市场的发展。REITs还是适合大众进行投资的工具，可以有效引导一些社会资本进入到基础设施领域。
观点新媒体：现在REITs在二级市场上大体表现如何？
李文峥：REITs的市场表现好于预期，尤其是与海外REITs进行比较时。
在去年6月21号9只REITs上市之后，市场对于收益率的要求还处于不确定的状态，7月份还出现了破发的情况；8月份开始，投资者开始认识到REITs价值并买入；到今年2月份REITs整体的价格到达一个高位，之后开始回到相对稳定的平台期。我们还看到今年6月21日是首批的一些战略投资者解禁的日子，市场并没有出现下跌，之后还出现上涨的趋势，这让我们认为二级市场初步形成了一个REITs的价值中枢。
按目前的二级市场价格计，产权类REITs的收益率要求就是3%左右，这对比香港、新加坡的同类资产，充分地体现了我国投资者对REITs的价值判断。
观点新媒体：信保基金已经投资了深圳和厦门两个保障房REITs项目的战投份额，突破点在哪里？
李文峥：战略配售是有较高的要求，要与发行人之间有较强的战略关系，体现战略价值。第一是要有好的品牌，第二是要有好的协同价值。好的品牌代表机构进入市场能够带来正面影响，品牌背后反映的是企业多年来形成的口碑。
与发行人之间能不能形成业务上的战略合作是非常重要的，我们之所以能参与两支REITs的战略份额投资，是因为信保基金未来在私募基金的合作、REITs的投融资等方面会与发行人产生很多价值协同点。
观点新媒体：国内保障房REITs的市场潜力有多大？
李文峥：保障房REITs是刚起步，未来潜力很大。
保障房近年的新增量可观，以一线城市为例，上海近年就有大量单列的租赁用地供应。保障房的发展趋势将很好。很多城市的“十四五”规划都将保障房作为重点发展的领域，规模会很快上来。如深圳、广州等进行住房规划时也提出加大建设保障性住房的比例。
有了REITs之后，资本市场的定价会起到有效的传导作用，使得拿地成本、投资总额、运营管理等更合理和有效。保障房REITs的规模也会越来越大，令人期待。
观点新媒体：保障房市场在发展过程中有没有一些需要解决的问题？
李文峥：保障房其实面临几个难点：首当其冲的就是用地问题，须在新增供应上提供更多租赁住房用地。
第二个难点则与退出渠道有关。现在看来，这项难点已经得到了解决，有了REITs渠道，项目能够有退出，市场主体就有机会能够进入。
另一项难点则是收益率。有些城市的租赁住房项目自身的租金较低，在发行REITs的时候收益率不一定达标。
此外，目前市场化的参与主体不太够。更多的是各地国企如安居集团参与，政策性较强，市场化的投资主体有欠缺。
观点新媒体：在REITs发展的基础和背景下，怎么看待目前商业地产的发展态势？
李文峥：国内公募REITs以基础设施为基础资产，没有对商业地产开放，这跟房地产政策相关。在REITs背景下商业地产也有相应的发展机会。
首先，有一些商业地产有机会在现有的政策框架下做试点，比如能够跟基础设施紧密结合的商业物业——如地铁上盖TOD等，若该等商业物业是配合建设地铁的需要，而且发行REITs回收资金又用于交通基础设施的建设，这种情况下就有一定机会获得认可。
我们可以预期，REITs总有一天会对商业地产开放。如果房地产进入健康良性发展的轨道，房住不炒的情况得到根本落实，那么房地产的政策就会有变化，REITs的资产范围就会拓宽到商业物业。而在目前行业困难的时候，其实就给很多机构提供了收购资产的机会，现在如果做好了准备，私募基金是可以收购一些优质的资产，做大资产规模的。
观点新媒体：您觉得私募基金在REITs的业务方向有哪些？
李文峥：之前我曾提出过私募基金的“1+3”业务模式。“1”是投资业务。既可投资于持有型资产搭建Pre-REITs，并以REITs退出获利，又可投资于REITs发行与扩募时的份额，还可以在二级市场买卖，有多种投资策略；而“3”是指结合在资产和REITs上的三类专业服务业务，包括财务顾问，为发行提供服务，资产运营管理，以及REITs投资咨询等。
私募基金以投资为核心业务导向，有了REITs之后，现在可以有Pre-REITs的投资策略，产业园、保障房、物流这些都是私募基金正在大举进入的领域。
观点新媒体：信保基金布局私募REITs赛道有哪些心得？
李文峥：首先是战略布局。信保基金在两年前就成立了一个REITs业务机构，引入市场化的人才，从事REITs的业务，这是私募基金领域在国内做得最早的，信保基金成为国内REITs的先行者。看准了就去投入，就会取得很好的回报。所以战略思维就很重要。
其次，要有创新意识。作为私募基金的管理机构，不能故步自封，要走出舒适圈，敢于尝试新的东西，勇于创新。信保基金在地产领域已成为头部私募基金公司，因此，寻找新的方向，布局新的赛道，就要有创新的精神和做法。
再其次，要强调市场化和专业化的发展。用市场化的机制，来建立私募基金公司的投资标准、募资渠道、管理体系等，才能吸引市场化的资金、项目、人才，才能在创新的路上走得更远。专业化则是私募基金公司的基石，以专业化的服务为投资者带来满意的回报，是基金存在的价值。在发展REITs这类新业务时，更要专业化运作，才能实现突破。
观点新媒体：从企业角度出发，您觉得当下REITs市场有没有应该改进或加强的方向？
李文峥：国内市场发行REITs已经有很好的成效，目前发行了17支，而且马上就会有3支产业园REITs、2支高速公路REITs项目面世。一年多来REITs市场表现也很出色，从原始权益人、投资者、金融机构等多方面来说，都是有收获的，形成了非常好的试点起步。下一步有以下几个方面可以持续完善。
一是进一步完善政策与制度体系，加快市场建设，如有序扩大基础设施行业，简化公募基金加ABS的产品结构等。同时，出台完善一些配套政策，包括国资、会计等方面的政策，税务支持政策也可进一步细化。
二是推动REITs管理人的专业化发展。从制度设计角度，强调公募基金公司REITs的专业化，与证券投资业务分开发展，同时就REITs专业方向放宽资格准入，允许合资格的产业方和市场专业机构有机会参与REITs基金管理。私募基金公司可以在这一块做些准备。
最后是持续做好投资者教育，加强二级市场管理。既要加大宣传力度，让各类投资者认识、了解和参与REITs投资，也要培养投资者风险意识，杜绝无序炒作、严禁市场操控，加强市场的管理。
观点新媒体：信保基金下一步的铺排计划是？
李文峥：信保基金目前重点就是在于REITs的布局，我们已经投入了两年时间，不断加深REITs专业化水平，加快业务拓展。
一方面，信保基金持续推进已经开启的投资业务，包括Pre-REITs和战略投资，另一方面重点围绕REITs建立业务生态体系，发展金融业务，提供金融服务。
信保基金聚焦在Pre-REITs和REITs战略投资，将来有机会也会考虑进入二级市场。从横向来看，信保基金将形成一个从Pre-REITs到战略投资，再到二级市场的业务链，并在此基础上，加强资产管理的能力，形成投资、投行和资管的综合发展，从而进一步形成完整的业务生态圈。
众多机构都想进场，但在市场里怎么参与？需要发挥各自优势，形成各自特色。信保基金是追求体系化发展、强调综合业务能力，力争成为私募基金行业在REITs领域的先行者与领跑者。
