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【编者按】是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这一世界的未来？是企业和企业家们。搜狐财经《狐说商道》栏目，探寻企业经营的秘诀，致敬推动商业世界前行的企业家力量。
商业世界的变与不变，新时代的商业竞争法则正深刻地影响着企业的经营布局，更潜移默化地影响着产业的发展。《狐说商道》关注企业和企业家本身，也关注产业及产业的发展。此为《狐说商道》针对“长租公寓行业及公寓运营商”系列报道的第三篇稿件，聚焦我爱我家相寓。
今年上半年，我爱我家的房产经纪业务出现了大幅的缩水，营收由去年同期的47亿元下滑至不到30亿元。
与之相对的，是我爱我家旗下租赁平台相寓营收的大幅增长。上半年，相寓实现营收29.8亿元，同比增长超200%，占营收比也上涨至49%；仅从营收来看，相寓目前以及一跃成为了我爱我家旗下的第一大业务。
不过相寓营收的增长主要来自新租赁准则的应用，若不考虑该因素的影响，事实上，相寓的业绩并未从2019年及2020年这两年的“收缩自保”中完全恢复过来。
2018年时，相寓的在管房源数量已经达到了30.3万套，而随后在行业暴雷频出的两年里，相寓大幅收缩规模至2020年底的23.6万套。
目前随着行业的恢复，相寓的业务规模也随之复苏，但截至2022年中，其在管25.7万套，依旧未能回到“收缩”之前的水平。
如今，房地产行业也进入了调整阶段，不少中介平台的业务也呈现跳水式下滑。应对这一外部形势，我爱我家的房产经纪业务也如同之前的相寓一般开始了“收缩聚焦”的阶段。
已经走出行业周期的相寓，未来又将在我爱我家的商业版图中扮演什么样的角色呢？
两年“收缩”保利润，规模尚未恢复
2017年12月，我爱我家借壳昆百大完成上市，成为国内首个登陆A股主板市场的房地产综合服务企业，被誉为“房产中介第一股”。
我爱我家上市后发布的首份财报即2017年年报显示，我爱我家旗下拥有“我爱我家”、“相寓”、“伟业顾问”及“汇金行”等多个专业业务品牌，业务覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州在内的15个主要一、二线城市。
截至2017年末时，我爱我家拥有门店3300多家（含448家加盟店），5万余名经纪人，业务范围涵盖房地产全产业链。
我爱我家在这份财报中指出，公司旗下专业房屋资产管理品牌——相寓，乃是中国规模最大、经营时间最长的房屋资产管理服务品牌，业务覆盖北京、杭州、上海、苏州、太原、南京等14个大中型城市。
截止2017年末时，相寓的在管长租公寓房屋套数达27万套，超55万间，累计服务租户客群超500万人，业主超200万人，物业资产管理规模逾5000亿元，稳居行业第一。
这时距离相寓2015年9月成立仅过去不到两年的时间，对比同行自如，后者用了近5年的时间才做到25万套房源的管理数量。
上市后的半年时间里，相寓迅速成长。截至2018年6月末，在全国的在管规模达到了29万套，较2017年底增长14%，净增3.5万余套。
紧接着到了2018年底，相寓在管规模达到峰值，在管房屋套数达30.3万套。当年财报显示，2018年全年，相寓共实现16亿元的营收，毛利率为24.09%。
相寓板块的毛利率水平，对比我爱我家其它业务板块的毛利率水平较低，但整体差距不大。
参考当年我爱我家财报披露的公司总营业外收支以及所得税费用水平来大致估算，相寓在2018年或已基本实现一定的盈利。
但随着行业风险的显露，2019年下半年长租公寓陆续出现“暴雷”的情况，刚刚乘着风口扩张2年的相寓也出现了业务的收缩。
从具体的数据来看，2019、2020这两年间，相寓的在管房源数量持续下滑，由2018年末的近31万套下滑至2020年末的23.6万套；换言之两年的时间里，相寓的在管房源数量就减少了约22%。
与此同时，相寓的平均出房周期从2019年开始持续延长。2018年时，相寓的平均出房周期为9.7天，2019年全年平均出房周期延长至12.6天，虽然出租率保持在95%左右的水平，但延长的出房周期也反映出在市场变动期间，相寓业务所面临的出租难度增长的问题。
另外，虽然出租率较为稳定，但是由于整体房源数量的降低，出租难度的增长也可见一斑。
对于相寓规模的收缩，我爱我家解释称，在通过研判租赁市场的变化趋势后，相寓自2019年年初就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域。
这样的收缩确实给相寓带来了业务上的喘息空间，2021年上半年，相寓的毛利率虽然大幅下滑至12.39%，但依旧保持微利的状态。我爱我家也在半年报中指出，正是有了相寓的“有质量的增长”才有其2021年上半年利润的恢复。
而当前随着租赁市场的回暖，以及蛋壳等长租公寓品牌倒下后的市场空缺，相寓的规模正逐渐恢复。不过截至今年6月末，相寓的在管规模仅恢复至25.7万套，尚未恢复至2017年时的水平。
半年营收同比“虚”翻3倍，在管房源25.7万套
今年上半年，相寓的营收规模迎来了倍数级的增长。我爱我家财报显示，上半年相寓的营收实现29.82亿元，较去年同期的9.55亿元翻了三倍有余。
同期，相寓对我爱我家总营收的贡献比也升至49%，一跃成为我爱我家的第一大收入来源。
从相寓的运营模式来看，其获利的来源主要有以下几点：运用自有资源，在空置期快速出租赚时间差；每年向房东收取一个月房租作为管理费；来自房东和租客两端的租金差；部分简单附加服务（保洁、维修等）带来的服务费。
而上述几个收入来源都有一个共同点，那便是相寓很难从有限的房源中发掘更高的附加价值。
因此，相寓创收的主要驱动力仍是其管理房源的规模扩张。财报显示，今年上半年，相寓的在管房源规模同比增长了4.5%至25.7万间。
这与同期相寓的总营收同比增幅高达200%显然并不匹配，按照我爱我家财报中的解释，主要受新租赁会计准则的应用。
在这一准则之下，企业从外部租赁而来用于出租的房源也将全部纳入资产进行核算，从而其营收规模也将迎来一定的膨胀。
同时，在新准则的影响下，我爱我家的营业成本也有着较大幅度的上涨。上半年的营业成本增长了30.5%至55.8亿元；同期，财务费用为4.5亿元，同比上涨达193%。
在营收整体持平的情况下，公司的营业成本却增长了近13亿元。因此，上半年我爱我家的净利润由盈转亏3.8亿元，而去年同期为3.6亿元，同比下滑200.97%。
虽然新租赁准则的运用使得相寓的各项数据指标都出现了大幅的增长，但由于核算方式的不同，这些数据或并不具有可比性。
换言之，不管租赁而来的这些房源是否需要置于财报中进行并表核算，这都无法回避这类租赁业务是由我爱我家来进行管理运营的事实。即这类数据的增长，并不意味着相寓业务的业绩增长。
所以，要更准确地观察相寓的业绩，现阶段还需从该业务的在管房源数量、出租率、平均出房时间等核心指标入手。
上半年，相寓的在管房源套数为25.7万套，同比增长4.5%；平均出租周期9.6天，去年同期为8.3天；平均出租率 95.8%，整体持平。
从这些数据来看，相寓的运营情况跟去年上半年比并没有太过明显的变化。考虑到其平均出租周期的延长、以及我爱我家整体净利润的亏损，虽然上半年相寓或许能够实现一定的盈利，但盈利水平并不会太高。
经纪业务大幅缩水，营收占比第一的相寓能否接棒？
相寓营收大幅增长，对我爱我家总营收的贡献比也升至了49%。与之形成对比的是，我爱我家的房产经纪业务已出现大幅缩水。
在2021年上半年，我爱我家曾将二手经纪业务定位为压舱石，将新房业务定位为战略机会。
在该报告期内，这两项业务分别实现营收36亿元、11亿元，即整个房产经纪相关领域的总营收达到了47亿元。
到了今年上半年，我爱我家整个房产经纪相关领域的总营收同比下滑超36%，已不到30亿元。同时，我爱我家的门店数量半年减少了204家，降至最新的4409家。
我爱我家的加盟业务也在今年踩上了“刹车”，根据我爱我家发布的官方消息，公司今年上半年终止了合肥、烟台、长沙城市的加盟业务，这三个城市的加盟门店规模为350家。
原本我爱我家计划用于扩张门店规模的7亿元定增也被取消，按照此前的规划，这7亿元将被用于公司的数字化系统升级建设、直营及加盟门店的规模扩张。
不过，我爱我家通过聚焦核心城市，已实现了重点城市总交易额环比超4成的增长。但其未来业务的着力点和发展方向已经发生了变化，短期内我爱我家的房产经纪业务将不再大幅扩张，而是转入了一个收缩的阶段。
这就如同当年相寓在长租公寓行业下行周期中所做的选择一样，在中介行业业绩集体跳水的当下，我爱我家的房产经济业务也开始了规模的收缩与聚焦。
而随着公司营收结构、各业务线的重新布局，我爱我家的产业战略似乎也出现了调整。作为公司过去“护城河”业务，出租率始终稳定的相寓如今已成为支撑我爱我家营收的主力军。
在最新发布的今年中报中，我爱我家在介绍公司的业务时，已将贡献近半数营收的租房租赁业务排在了首位。而在以前的财报中，置于首位的业务均是房产经纪业务。
未来，住房租赁业务在我爱我家中的地位，是否会超越房产经纪业务呢？就业务端来看，相寓目前还有较长的路要走。
相寓的业主端及租客端获客当前依旧建立在房产经纪业务的底盘之上，房产经纪业务收缩的情况下，相寓未来的规模增长或许将受到一定的影响。
此外，营收翻了三番的相寓依旧无法改变我爱我家在经纪业务衰退后出现亏损的事实。同时，由于我爱我家并未在中报中，明确披露相寓及经纪业务各自的毛利率及净利润水平。
而在适用同样的准则后，相寓的营收增长水平也将回归常态，能否在未来延续增长趋势，从而拉动我爱我家的整体业绩还有待考验。
