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随着建信住房租赁基金的落地，中国建设银行的住房租赁探索画上了完美的“圆”，实现“投融管退”的商业闭环。
田傲云/发自北京
自2020年闲置至今的绿地智汇健康城有了新使命。
近期，建信住房租赁私募基金管理有限公司与绿地集团就其位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内智汇健康城项目达成收购协议，基金拟收购其中的4栋办公楼，总建筑面积约为7.5万平方米，收购完成后将其改造为租赁住房，委托第三方专业运营机构管理，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。项目主要用于满足大兴生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。
这一协议签定后的11月8日，中国建设银行在北京举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司成立，国家发改委、财政部、住建部、人民银行、证监会、北京市政府、中国基金业协会等单位有关领导出席发布仪式。
作为首个住房租赁基金，建信住房租赁基金从今年9月尚在审批、备案时就受到业内关注，认为该项基金设立是我国租赁住房市场稳步发展的重要支持。
实际上，在设立建信住房租赁基金之前，中国建设银行在房屋租赁市场发展模式上就已有多次探索。2017年末，为培育和发展长租市场，中国建设银行先后布局租赁住房金融。但此前多以贷款的形式，对房屋租赁的投资方、持有者、运营商等提供低息的贷款来鼓励租赁行业发展，此次通过成立住房租赁基金来进入房屋租赁市场，除了是信贷关系外，更是投资人。
中国建设银行有关负责人表示，随着建信住房租赁基金的落地，中国建设银行的住房租赁探索画上了完美的“圆”，实现“投融管退”的商业闭环。
“建设银行此举深入贯彻坚持租购并举方针，具有积极的现实意义，通过设立专项基金收购房企存量资产，加强相关方面协作，助力探索房地产发展新模式。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示。
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建信住房租赁基金值得借鉴
公开资料显示，建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。其中，中国建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。
从运作模式来看，建信住房租赁基金主要以市场化、法治化、专业化的基本原则，收购房企存量资产，项目成熟稳定后，可通过不动产投资信托基金（REITs）发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。目前，该基金重点推进的项目已有20余个，项目资产总规模超过100亿元。
建设银行住房租赁基金受到关注，和其对建立“租购并举”的房地产发展模式有着很强的示范意义密切相关。
关荣雪认为，住房租赁基金通过投资房企存量资产来改造为租赁住房，既增加市场化长租房和保障性租赁住房的供应，也在一定程度上盘活了存量资产，加快推进租购并举的房地产发展新模式。“对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度有着积极的促进作用。”
“建信住房租赁基金的落地值得借鉴。”景晖智库首席经济学家胡景晖表示，在房地产行业这样一个特殊时期，开发商需要短期的现金流来化解债务危机和现金流短缺，如果一些风险厌恶型的中长期资金愿意介入的话，就能够获得一个很好的替换。
在建信住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式上，中国建设银行董事长田国立称，房地产市场形势正在发生深刻变化，发展方向和模式面临重大调整。
田国立强调，建行既要因势利导有效化解行业风险，又要顺势而为把握资产价格回调期的机遇，带动各方资金盘活存量资产，向市场上“引流”一批性价比高、分类分层的租赁住房，满足不同群体特别是新市民“住有所居”的需求，助力完善国家住房保障体系。
具体来看，中国建设银行将聚焦三个方面重点发力：
一是着力探索租购并举的房地产发展新模式，与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产；
二是着力构建住房金融服务新体系，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的服务闭环；
三是着力引导居民住房消费新理念，宣传培育“房子是用来住的，租挺好”的新风尚，增加一批性价比高、分层分类的租赁住房，满足不同群体差异化需求，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，虽然建设银行300亿元住房租赁基金相对房地产行业或者住房租赁行业规模来说并不大，但未来通过设立地方子基金可以撬动更多资金。“另一方面，这一住房租赁金融新模式的探索与落地对行业起到了示范作用，未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。”
胡景晖表示，建信住房租赁基金是建行系统内部认购，因此该基金的自主性较强，适合做一些长期投资，和长租房行业的属性明显更匹配。“有的基金由于赎回或者其他要求，只能做中短期投资。”
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能否“纳保”是核心考虑问题
仪式上，住房租赁基金筹备组还会同首开集团、首创城发、景瑞地产、绿地集团等代表进行了项目收购、意向收购集中签约仪式。其中，多数推进中的项目都属于商办物业改造为租赁住房。
关荣雪认为，和上述提及的企业合作可能主要是基于存量资产与目标定位的匹配度更高，同时该类企业的产品力还是较值得肯定。
“此外，在考虑目标项目时，也会考虑该项目周边的租赁需求及租赁群体的稳定性与密度。收购后，不仅能够在一定程度上缓解市场租赁住房供需紧张的局势，还能够提升相应企业的资产活力。”关荣雪向记者分析。
徐跃进表示，商办等存量物业对于房企来说，往往属于低效资产，库存压力较大。“建行住房租赁基金的运作模式，可以有效盘活房企的存量低效资产，减轻房企的库存压力。此外，出于通过保租房公募REITs渠道实现退出的考虑，这些收购的目标项目通常都具有同一个特点，就是能够纳入当地保障性租赁住房项目。”
中国建设银行有关负责人表示，能否纳入当地保障性租赁住房项目是收购项目时会考虑的核心问题，“有的项目我们希望能够纳入保租房体系，但是真正在谈‘纳保’的时候会发现因为各种问题，最后无法‘纳保’。”
该负责人表示，尽管目前保障性租赁住房的原则性标准已经发布，但仍需由当地明确细则标准。
谈及未来盘活存量资产存在的挑战时，关荣雪提到三点：一是盘活存量资产的资金流动力不足，对此，可积极引入行业头部稳健型企业的资本注入；二是资产管理较复杂，需将存量资产的债务等梳理清晰，尝试探索多元化高效的管理方式；三是存量资产收益率偏低也会影响接盘率，对此，应循序渐进式推进存量资产的盘活，优先盘活资源配置较为完善的项目。
“做项目收购时，我们会发现有的物业各方面表现都不错，但是真的收购后会发现，收益水平达不到预期水平。”前述中国建设银行有关负责人表示。
胡景晖补充道，盘活存量的未来还需要很多配套政策的相应落地，比如规划、财政补贴等。此外，行业也需要更多的资本进入住房租赁领域。“目前我了解的像兴业银行也在跟进。”
值班编委：苏志勇
审读：戴士潮
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