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就在今天（11月14日），华夏基金华润有巢REIT（场内简称：华润有巢，基金代码：508077）公众投资者部分正式开售！
作为首单市场化机构运营的保租房REITs，华夏基金华润有巢REIT自获批起就受到市场高度关注。这只基金怎么买？一起来看总结要点！
公募REITs投资价值
基础设施REITs以基础设施为底层资产，通过发行基金份额汇集投资者资金，投资于基础设施项目，并将底层资产产生的租金或收费分配给投资者，具有流动性较高、收益相对较为稳定等特点。投资收益主要来源于两部分： 一是有望获得长期稳定的分红收入，其次部分项目还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。
对普通投资者而言，投资价值主要体现在以下几个方面：
一是参与门槛相对较低，可通过公募基金参与基础设施投资机遇，分享国家经济高质量发展的红利。
二是长期回报可观。对于优质项目，投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。
三是在机制设计上，具有扩募及强制分红机制，可以实现长期资产配置。
四是与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。
华夏基金华润有巢REIT
华夏基金华润有巢REIT作为基础设施证券投资基金，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，两处项目均于2021年开业，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。两项目自开业以来出租率稳步提升，经营状态稳定。据公告显示，以认购价格计算的项目价值及预期收益测算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日和2023年的分派率分别为3.95%（年化）和4.01%。
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金类别：基础设施证券投资基金。
运作方式：契约型封闭式。
基金存续期限：自基金合同生效日后67年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。
【有巢泗泾项目】
有巢泗泾项目于2021年建成，项目包含5栋租赁住房、1 栋配套商业及物业用房、470 个车位。有巢泗泾项目共有可出租房间1264间。项目周边配套较完善，生活较便利。
【有巢东部经开区项目】
有巢东部经开区项目于2021年建成，包含4栋租赁住房、1栋配套商业及物业用房、553个车位。共有可出租房间1,348间。位于国家级松江经济开发区东部园区内，区域产业聚集度高，项目距离新桥站高铁站约2公里，可直达上海市其他中心城区。
原始权益人有巢住房租赁是中国长租公寓专业的投资开发运营商，截至目前已入驻15城，在营项目34个，房间数2.5万间，储备项目21个，房间数3.1万间。目前已实现公寓房源规模央企第一、全国性自持大型租赁社区项目规模行业第一、社会责任发展水平行业第一。经营水平及盈利能力突出，形成全产品系建设及运营能力，具备租赁社区综合解决方案全流程实践能力。
项目ABS管理人中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，主要财务指标连续十余年保持行业第一，各项业务保持市场领先地位。中信证券布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。
基金管理人华夏基金是行业头部基金公司，公募REITs研究储备和管理经验丰富，目前已经成功发行4单公募REITs，在管公募REITs规模超百亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。
发售时间安排
本基金募集期自2022年11月14日起至2022年11月15日止，投资者应在募集期内全额缴款（含认购费）。
其中场内认购时间为11月14日-15日每个交易日的认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00。场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
公众部分发售方式
公众投资者可以通过场内或场外两种方式认购基金份额。
场内即使用场内证券账户认购基金份额，产品上市后可直接参与证券交易所场内交易，没有开通证券账户的场内投资者，需提前开通基础设施基金交易权限，具体步骤请以各券商操作流程为准。
场外即指使用场外基金账户认购。可通过直销或场外代销渠道购买。
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01
场外认购起点
场外每次最低认购金额为1000元人民币。具体业务办理请遵循各销售机构的相关规定。
02
场内认购起点
场内单笔最低认购金额为1000元，超过1000元的应为1元的整数倍。具体业务办理请遵循各销售机构的相关规定。
发售份额
本基金按认购价格2.417元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为12.085亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
公众投资者发售的初始基金份额数量为0.6亿份（预估规模1.45亿元），占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%，（最终战略配售、网下发售及公众发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有））。
PS：若公众投资者认购总量超过公众发售总量，公众投资者的配售将遵循全程比例确认的原则。确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额/全部有效公众认购份额。最终认购申请确认结果以本基金登记机构的计算并确认的结果为准。未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者。
基金认购费率
本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式，公众投资者在一天之内如果有多笔认购，适用费率按单笔分别计算。本基金具体认购费率如下：
本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。
后期如何交易？
华夏基金华润有巢REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
场内认购的投资者可直接参与证券交易所场内交易；
个人投资者使用场外基金账户认购的，如果有流动性需求，可以通过转托管到场内进行卖出，或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行卖出，无需转托管。
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华夏基金华润有巢REIT（508077）
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本文内容整理自《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金招募说明书》，完整内容可登录华夏基金官网查看。
风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险（R4）品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
