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视觉 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
近日，有限公司发布公告，由中联基金和南山控股联合发起设立的国内首支工业园并购基金—南联壹号并购基金，完成首个项目收购。该园区位于上海市宝山区，项目包含13栋单层、双层厂房和2栋配套建筑，建筑总面积约7万平米，以标准厂房为主要业态。
为何投资标准厂房？可以从两单REITs市场表现来看。
10月13日，首只标准厂房类REIT—国泰君安(601211)临港创新产业园REIT正式上市，开盘后便30%涨停。而另一只标准厂房类REIT—国泰君安东久新经济REIT于10月14日上市，该产品同样于发售当天宣布提前结束募集，募集资金总额达15.175亿元。这两只REITs产品的底层资产均为位于长三角核心区域的标准厂房。两只REITs受到市场追捧，一定程度上反映出长三角标准厂房资产的稀缺。
Why：南山&中联？
南控中联工业园区并购基金由中联基金与南山控股联合发起设立，是国内首个以生产制造类工业园区为收购标，以基础设施公募REITs为退出渠道的并购基金，首期目标资产规模25亿元。该基金以中联基金作为基金管理人、南山控股（002314.sz）作为基石投资人，（000166.sz）作为战略投资人。
宝山项目的交易结构中，GP为南控中联产业服务（丽水）合伙企业，LP中南山控股占58%，申万宏源占41.76%。
从南山来看，近几年受大市拖累，南山控股的毛利润率持续走低，负债率逐年走高，利息保障倍数降低，主要是因为房地产业务收入增速放缓的同时产城综合开发业务扩张成本增加，物流仓储工业园区等持有型资产日益增多，负担逐渐增重。为了企业的健康发展，必须寻求财务和业务机构的优化。
图表 1：2017-2021年南山控股毛利率水平
数据来源：Wind，睿和智库整理
因此，南山控股亟需盘活存量资产，打通募投管退流通渠道。8月份，南山控股发布《关于控股子公司开展基础设施公募 REITs 运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募 REITs。
而此次收购宝山标准厂房项目的南联壹号并购基金也是以基础设施公募REITs为主要退出渠道的并购基金，旨在收购位于长三角、大湾区、北京等地区的符合基础设施公募REITs资产标准的工业园区项目。可以看出，南山控股在REITs领域跃跃欲试。
从中联基金来看，中联基金主要聚焦于公募REITs和类REITs的投行业务，是REITs领域的行家里手，同时，中联基金以不动产证券化为切入点不断向不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资两端延伸。
此次南联壹号基金的设立，意味着中联基金从不动产证券化向不动产投资孵化的延伸实现了落地。
综上，南山控股寻求财务与业务转型，而中联基金谋划向不动产投资孵化延伸，南山控股具有先进制造业背景和产业资源，而中联基金拥有在REITs领域的存量资源优势，在挖掘项目和资产证券化方面功力深厚，因此两家促成了国内首个以生产制造类工业园区为收购标的，以基础设施公募REITs为退出渠道的并购基金。
Why：标准厂房？
南控中联工业园区并购基金收购的首个工业园区项目包含13栋单层、双层厂房和2栋配套建筑，建筑总面积约7万平米，以标准厂房为主要业态。
为什么要投资标准厂房？
答：稀缺性
目前，产业资源丰富和工业用地稀缺的矛盾愈发突出，竞争更加激烈，尤其是在长三角地区，民营企业发达、土地价值稀缺、厂房需求旺盛，使得长三角“一地难求”。
从上海以及长三角核心城市苏州、杭州等地工业用地拍卖情况来看，虽然地方政府层层加码，对亩均投资强度、亩均税收收入要求不断拔高，但是产业地产商争夺依然陷入白热化状态，优质工业地块的最终竞拍价往往溢价率惊人。在这样的形势下，容积率过快提升，导致标准厂房在市面上愈发稀缺。
以东久新经济REIT为例，长三角标准厂房的稀缺，支撑起较高的现金分派率预期和增值率。东久新经济2022年和2023年现金分派率高于其他产业园区REITs。
图表2：东久新经济REIT与其他产权类REITs现金分派率
数据来源：招募说明书
How：资产价值
从区位来看，基金收购的首个工业园区资产位于上海市宝山区，近年来，上海市着力打通“张江研发—南北转化落地”产业创新协同机制，生物医药、医疗器械、智能设备等领域头部企业，纷纷将生产制造的核心厂区落户宝山，同时本项目周边也聚集了一批技术服务、医药流通等跨产业跨领域高能级企业，集聚效应突显，基本符合区域产业发展导向，发展潜力较大，成长性及对租金承受能力较强。
从估值来看，建筑总面积约7万平米，由13栋单层、双层厂房和2栋配套建筑所组成。
参考临港智造园REIT资产包资本化率5.13%，平均租金水平为33.1元/平方米/月，粗略估算出项目NOI约为2202.8万元，项目估值约为4.29亿元。
图表3：项目相关指标
数据来源：睿和智库
结语
可以看出，南山与中联都在借助REITs实现战略转型，随着公募REITs市场的逐渐成熟，资产的退出渠道逐渐打通，优质存量资产将进一步被盘活，一些谋求改变与转型的企业已经将目光放在更长远的地方，穿越周期，取得胜利的果实。
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