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作者｜吴亚
将32.4亿美元的境外债券整体打包寻求展期后，绿地控股（600606.SH，以下简称“绿地”）暂时缓解了公司短期内兑付境外债券的压力。
11月24日晚间，绿地控股发布公告称，为了对保交付、稳民生等工作提供有力支撑，保持流动性合理充裕，近期公司的境外全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券进行了展期征求。
“日前，上述9只境外债券展期征求事项召开了持有人会议并获通过。”绿地称，在根据展期征求方案完成包括同意费等相关款项支付后，对于展期征求债券的条款修订将于11月25日正式生效。
绿地最初是在今年6月成功将一笔发行规模为5亿美元的境外债券进行了展期，到了10月底又透露出要将旗下全部9只境外债券也进行展期的想法。这样一次性对多只美元债进行展期的内房企，目前除了绿地就仅有富力地产(HK:02777)一家。
根据绿地最新一期财报，公司三季度先后兑付了到期公开市场美元债合计5.5亿美元，境内债合计20亿元，有息负债净减少约25亿元；前三季度，公司按期足额兑付公开市场美元债累计12亿美元，进一步压降有息负债203亿元，自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降1679亿元。
绿地作为位列TOP10的全国性知名房企，在6月寻求美元债展期时也曾一度引发了市场对房企信用风险进一步扩散的担忧。如今绿地整体境外债券展期顺利获通过，某种程度上或也反映出资本市场对中国楼市的整体预期在增强，对房地产行业的信心逐步在恢复。
9只境外债券整体打包展期
根据绿地11月24日公告中的数据，这9只境外债券中的8只境外债券展期两年，已于今年6月到期的1只境外债券展期一年。
回顾自今年5月以来绿地对公司境外债券的一系列处置动作后可发现，在最初的计划中，绿地或许并无要将全部境外债券都打包展期的想法。
在今年5月27日时，绿地在香港债市发布公告，称对公司将于6月25日到期的、票面利率为6.75%、余额为5亿美元的境外债券寻求展期，这是其首次官宣要寻求美元债的展期。
按照彼时绿地在电话会议中与投资人沟通的信息，“公司是有能力兑付下半年及明后年将到期的境外债的，寻求6月到期的美元债展期系疫情影响下暂时性的‘流动性’问题。”
“公司预计到6月份，内地销售回款能恢复到之前水平。因此公司仅针对6月份这笔债券进行征询，展期一年、且加入赎回权。”彼时，绿地如此说道。
绿地的业务总部位于上海，虽有海外业务但主要运营业务在国内，受疫情防控措施等多重因素影响，绿地的运营、财务业绩和短期流动性在今年二季度受到了较大的影响。2022年半年报显示，今年上半年绿地36.97%的总营收为华东地区贡献。且自2015年公司上市以来，华东地区也一直是公司的第一大收入来源地。
到了今年10月31日，绿地才发布公告称，将对旗下现存的9只境外债券就展期事项发起同意征求。这9只境外债券的到期时间为今年-2025年，利率在5.6%-7.25%之间。
绿地彼时官宣时，这9只境外债券中最近一笔到期的时间为11月13日，发行规模为3.7亿美元、未偿还金额为3.62亿美元。也就是说，绿地是在距该笔美元债到期不足半个月时才发起了展期征询。
此外，今年年内绿地还有一笔发行规模为5亿美元的境外债券在12月16日到期，该美元债未偿还金额为2688.2万美元。换言之，若绿地不进行整体的展期，那其在今年年内要兑付的美元债就是前述这两只、涉资约3.88亿美元。
根据目前已通过的展期方案，这9只境外债券最长一只券从2025年展期至2027年，展期期间票息不变。同时，绿地将在债券原到期日偿付5%本金，在新到期日偿付剩余95%的本金，相关同意费在征求方案完成后支付。
绿地向持有人表达了一定的诚意，同意征求设置了早鸟费，持有人在11日下午4时(伦敦时间)前同意的为0.5%本金，在11月11日至11月18日下午4点(伦敦时间)之前同意为0.25%本金。
另据乐居财经等多家媒体的报道，在同意征求发布的当晚，绿地还紧急召开了固收投资者会议。
媒体报道显示，为了争取到投资人的支持，绿地当时还加入了征信承诺，承诺境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息的支付。如果境外项目净现金有盈余，公司还将根据延期后债券的到期顺序，提前赎回相关的债券。
具体而言，从2022年到2027年，绿地境外项目的净回款总额预计有大约30多亿美元。这或许也是绿地本次境外债券整体打包能通过展期方案的重要原因，以实打实的境外资产作为征信承诺，无疑能提高投资人对公司后续偿债的信心。
绿地也曾努力过，如其三季报所披露的数据，公司在三季度单季度还曾兑付了到期公开市场美元债合计5.5亿美元，境内债合计20亿元。
前9月销售额同比减少57%
绿地为何还是走到了境外债券整体展期的这一步？从大环境来看，房地产市场仍在缓慢修复，房企业绩还普遍处于下滑区间是不可忽略的现实。
国家统计局数据显示，今年前10月，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家机构发布的百强房企前10月销售业绩也不好看，如中指院数据显示，前10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，降幅较9月收窄1.7个百分点，但同比降幅仍达到了43.3%。
绿地并无披露月底运营数据的惯例，从前三季度的数据来看，公司的房地产业务累计实现合同销售额989亿元，同比减少了57%。同期，绿地录得总营收3061亿元、归母净利润69.48亿元，总体业绩保持了较大体量，但相比去年已分别下滑了28.34%、37.77%
拆解后可发现，绿地在二季度的业绩下滑就十分明显，单季度仅录得营收1097亿元，同比减少27.65%；归母净利润138.7亿元，同比减少61.54%。
在前述今年5月举行的投资人会议上，面对阶段性的偿债压力，绿地就曾向投资人明确，计划在3年内出售总货值在2000亿元的优质资产来进行偿债，这些资产包括公司的自持商业、办公楼、酒店等。
在之后6月初召开的2021年业绩会上，绿地董事长兼总裁张玉良也明确表示，为保障债务顺利偿还，公司将多管齐下，狠抓现金流及资金统筹；房地产业务要通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施，不断提升销售回款率。加大力度推进境内外存量物业销售去化，加快资金回笼。继续加强银企合作，争取主流银行对公司的合作支持。
不过，从目前的公开信息来看，绿地在资产出售方面的动作仅寥寥几宗。据英国《金融时报》报道，绿地在今年2月以约4000万英镑（约3.44亿人民币）的价格将伦敦首个项目未完工部分售予伯克利集团。
5月16日，绿地官微发布消息，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元。同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约。
对于海外业务，绿地近年来持续在推动轻资产化转型。如在2021年时澳大利亚悉尼绿地中心项目顺利竣工交付，这让绿地回笼资金逾34亿元；2020年，韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目竣工交付、加拿大多伦多绿地君峯公寓项目竣工让绿地分别回笼资金约41亿元和约22亿元。
目前，绿地在国内的资产还未有出售等相关动作官宣。需要看到的是，今年下半年以来，针对房企的收并购市场整体表现已十分冷淡。在市场未完全回暖、不确定性仍较高的情况下，即使是那些手握较大规模并购贷、并购债的头部房企，收并购的意愿也并不高。
而自2021年下半年以来，房地产行业进入调整与出清周期，已有不少大中型房企爆发信用危机，债务展期早已成为房企们解决“流动性”问题的常规手段。
发起美元债交换要约、“以新换旧”也好，寻求持有人的同意修订条约或延长债务期限也罢，房企们都是在以“时间换空间”，通过平衡各方利益，让企业能尽快回到经营的正轨，并努力通过促销售来产生正向现金流。
纵观美元债市场，像绿地一样把所有境外债券都打包展期的内房企目前也还仅有富力地产一家。并且，富力地产是在今年7月先完成了10只美元债、金额合计49.43亿美元的展期，之后又在11月10日完成了境内8笔公司债、金额合计135亿元的债务展期。
因此，富力地产成为国内首家首次将境内外债务均全部成功展期的房企，被行业称之为“出险房企债务处理特例”。市场分析普遍认为，富力地产能取得债权人的同意，与其拥有充足优质的土地资源储备以及物业项目密不可分。
财报显示，截至2021年底，富力地产拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，并拥有大量资产价值可观的投资物业及酒店组合。同时，其在全国多地、尤其是大湾区范围内有丰富的城市更新优质项目资源储备。
绿地和富力的案例，或许揭示着当前房企的“化债”路径已在发生变化。在资产变现速度不及预期、楼市销售仍处下行态势的当下，只靠单只或少数几只债券的展期，或仍无法缓解房企们的还债压力；而债务整体展期能否获得持有人的同意，这就要综合考量单个房企未来的债务偿还能力、资产质量和运营能力，及持有人对企业的发展信心和预期等多重因素了。
对于绿地而言，专心主业、强化项目开发与销售，积极“造血”增加现金流是其在展期方案获批后要努力的方向。
11月以来，针对房地产行业的利好政策也不断。近一周里，支持房地产融资、监管层“三支箭”齐发，从“信贷，债券、股权”三个维度支持房企的合理融资需求，房地产“金融十六条”也正式官宣，支持房企健康发展已经形成组合拳。
