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作者：尹柏
出品：全球财说
2021年5月至今的短短一年多时间，公募REITs已从一个相对陌生的词汇，变为频频超募的炙手可热的基金产品，投资市场对于基础设施建设热度也空前高涨，此前首批公募REITs中的5只产品申请扩募已于12月7日获反馈意见。
截至12月28日，全市场上市公募REITs已达到24只，其中2022年年内新上市REITs为13只。另有一只公募REITs已于12月26日正式获批，并即将发行，这只产品便是嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）。
由于仓储物流类为稀缺资产标的，且嘉实京东仓储基础设施REIT为国内首只民企REIT，也是嘉实基金的首只REITs，从递交申请起便备受市场关注，投资者对公募龙头与民企代表会产生何种“化学反应”均充满期待。
此次嘉实京东仓储基础设施REIT网下询价将于12月30日进行，个人投资者于2023年1月5日进行认购。
为何说仓储物流类为稀缺资产标的？首先来看看目前已上市的24只公募REITs的资产配置构成，其中园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房类、仓储物流、生态环保及能源基础设施分别为8只、7只、4只、2只、2只和1只。
并且，目前底层资产为仓储物流的REITs，均为2021年首批发行产品，在过去一年半时间中并无相同产品进行发行，市场无疑充满期待。
目前国内基础设施公募REITs的收益主要来源两部分，一是底层资产可供分配现金的分红，这直接取决于所涉及项目资产质地；二是发行成立后二级市场交易的价格涨跌。
以已上市的两只仓储物流REITs为例，二级市场表现也优于其他REITs产品，收益性价比较高。Wind数据显示，截至12月28日，两只仓储物流REITs成立至今涨幅分别为32.38%、31.10%，录得第一、二位，较同期产品优势明显。
即便在2022年大市波动的情况下，上述两只以仓储物流为底层资产的REITs在二级市场也表现较为平稳，截至12月28日年内仍录得正收益。
国家统计局数据显示，近年来中国仓储物流需求持续高速增长，全国社会物流总额由2015年的219.2万亿元增长至2021年的335.2万亿元，复合增长率达到7.3%。2021年社会物流总费用达到16.70万亿元，其中保管费用2021年达到5.60万亿元。
与此同时，由于仓储物流具有跨区域、跨部门、跨行业特征，涉及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等多个行业，深受政策支持。12月15日，国务院办公厅对外印发《“十四五”现代物流发展规划》，要求到2025年基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系，并特别提到在仓储物流行业稳妥推进基础设施REITs试点。
由于仓储物流属于重资产行业，发行仓储物流REITs可有效盘活资金。同时行业本身市场化程度及成熟度较高，目前大部分项目整体权属清晰、现金流稳定，行业增长空间也相对广阔。
平安证券估算，未来国内仓储物流REITs的市场空间或至少在3000-4000亿量级。
戴德梁行数据显示，截至2020年第四季度中国内地高标库存量达7200万平方米，平均租金约31.11元/平方米/月，由此估算中国境内高标库年租金收入约269亿元。根据存量两单仓储物流REITs的年报数据，高标库EBITDA利润率约在70%-80%之间，假设中国境内高标库资本化率区间为5-6%，269亿元的年租金收入对应2020年末的存量资产规模约3100-4400亿元。
那么，嘉实京东仓储基础设施作为第三只以仓储物流作为底层资产的REIT，稀缺性及投资价值格外凸显。
嘉实京东仓储基础设施REIT招募说明书显示，底层资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，分别为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（以下简称“武汉项目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”），合计建筑面积35.09万平方米。
由于仓储物流类REITs的成本主要受运营能力影响、收入主要来源于租金收入，所以服务能力、管理水平，以及租金稳定性至关重要。
资料显示，上述所持3个仓储项目，均为国内稀缺的高标准物流仓储。
相较于普通物流仓储的经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂、升级改造难度大，高标仓具有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化等技术和物流信息规划系统，实现物流规模化效应、提高工作效率和准确性，切实减少仓储成本。
目前国内高标仓整体供不应求，行业市场空间广阔。由于行业历史发展较短，数据显示中国高标仓在仓储总量中的比例不足7%，低于一般发达国家水平。
从智能仓储设备的渗透率来看，据京东物流研究院统计，目前仍有约49.17%的企业未使用任何仓储物流自动化设备，而使用的自动化设备的渗透率程度也普遍较低，其中自动导引运输车AGV渗透率最高为29.04%，智能分拣设备和智能装卸设备渗透率只有11.88%。
随着消费者线上购买习惯培育及零售商供应链管理的结构性转变将长期持续，以消费企业、高端制造业和第三方物流为主的群体，开始积极寻求现代化仓储物流基础设施，以应对因订单激增及运输受阻而产生的供应链挑战，成为高标仓需求增长的一大契机。
在仓储物流行业整体呈现“一超多强”格局的大背景下，嘉实京东仓储基础设施REIT所涉3个项目出租率均为100%，目前主要承租人均为京东物流子公司，租约长度均为5-6年，高于行业平均水平3年，且租赁期内租金增长率均为3%。
同时，京东物流在当地的租赁需求强烈且搬仓成本较高，总体来看主力租户续租概率较大、稳定性较高。
并且，在依托于京东物流子公司稳定承租的情况下，京东集团作为原始权益人、运营管理机构的控股股东，还作出相关承诺称，“自REITs项目设立起五年内，尽合理的商业努力，实现REITs项目项下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过40%”。
若从基本面对资产项目进行衡量，除仓储类型、运营情况、出租情况外，还需要考虑资产区位及潜在能力。
嘉实京东仓储基础设施REIT的3个资产项目分别位于重庆、武汉及廊坊，区位均在物流核心节点城市。重庆项目与渝湘高速等多条高速路网相近，交通区位较好，公路路网发达；武汉项目位于物流核心区域东西湖区，凭借区位优势和产业基础，大力发展现代物流，形成现代物流产业集聚地。
值得一提是廊坊项目，地处北京、天津两大直辖市之间，凭借其区位优势，承载北京外溢的区域性物流商贸职能，以京津为主要目标市场，与京津国际化物流体系相互补充，成为地区性物流中心和全国物流节点区域，对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。
截至2021年12月31日，京东产发自建仓储完工面积约899万平方米，在建及待建面积约547万平方米，自建67座亚洲一号智能产业园。京东集团作为原始权益人旗下仓储物流储备资产丰富，且仓储物流资产标准化较强，扩募路径清晰，扩募空间较大、能力较强。
除此之外，REITs所涉资产的财务表现也直接关系到预计现金分派率能否达成以及完成质量。
针对重庆项目、武汉项目、廊坊项目，《全球财说》根据招募说明书将项目基本面及财务表现的主要信息制作成表格，以便于投资者清晰浏览。
数据来源：招募说明书，制图：全球财说
数据来源：招募说明书，制图：全球财说
从上述财务数据可以看出，REIT所涉3个项目在三年一期中总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正。
据招募说明书显示，嘉实京东仓储基础设施REIT在2023年度可供分配金额预计为7026.29万元，以拟募集资金金额16.38亿元计算，2023年度净现金分派率将达到4.29%。
在长端利率下行的情况下，公募REITs基于稳定的资产现金流，具有稳定分红特性，投资价值凸显。
上文也提到，嘉实京东仓储基础设施REIT是嘉实基金发行的首只REIT。嘉实基金表示，通过专业的投资研究过程，引导社会资金流向，参与到最具成长空间且最符合国家长期发展的产业领域，助力实体产业发展，同时也让广大投资者在国家宏观经济结构化转型的过程中持续受益是公募基金的应有之义。
资料显示，2014年起嘉实基金开始布局行业基金，将资金投向国家鼓励、符合政策方针且有助于经济高质量发展的行业，如科技、制造等。根据旗下产品2022年三季报数据，三季度嘉实基金持股所在行业仍以新兴产业为主。
嘉实基金作为最早一批建立专门的REITs研究和投资团队的公司，按规定设立了投资决策委员会，负责REITs业务的投资决策。
同时，构建了完善的REITs投研体系，设立基础设施基金投资管理部，在不动产研究领域经验丰富，并与行业研究团队和信用分析团队紧密联系，在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等基础设施行业领域均配备专门行业研究员，信用分析团队研究领域覆盖各不动产行业，多次规避重大信用风险事件。
此次嘉实京东仓储基础设施REIT拟任的4位基金经理也颇具经验。
其中，王艺军作为嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人，具有5年以上基础设施投资管理经验，并兼任国家发改委PPP专家库入库专家、中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。
另外3位拟任基金经理魏晨熙、孙磊、张卓也均满足5年以上基础设施运营管理经验要求。魏晨熙现任嘉实基金基础设施基金投资管理部副总监；孙磊具备多个城市基础设施的运营管理工作经验，曾任职于宝能物流、日日顺物流等；张卓则担任普洛斯北京地区城市运营总监，管理合计超过120万平方米工业及物流园区项目。
嘉实基金表示，此次REIT发行将有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。同时，底层资产所在地为重要物流节点城市，辐射范围较大，能有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。
在REITs标的的选择上，嘉实基金采用“自上而下”和“自下而上”相结合的方法，从多维度、多层次选择适合投资的REITs标的，构建投资组合。
其中，“自上而下”从整体市场的利率、GDP、CPI等诸多方面出发，结合行业层面周期、格局、估值水平等，再对标的基本面及资产估值等方面进行研究；“自下而上”则更加专注于标的基本面，从而判断资产前景、运营管理能力、现金流预测等，叠加交易性机会、扩募、收并购等事件驱动，从而进行标的选择。
对于未来公募REITs投资，嘉实基金将优选产权类项目，重点看好仓储物流、产业园区，以及未来可能上市的数据中心项目；并精选特许经营权项目，该类资产分红中包括本金偿还，具备分红收益率更高的特性，看好估值合理、核心区域、收益良好、可扩募的市政类特许经营权项目；第三将聚焦新资产类别，关注底层资产的未来发展趋势，看好符合“碳中和”背景下包括光伏、风电等新能源项目。
公募REITs重要的意义在于，将流动性不强的基础设施链接至资本市场，将市场资金引入基础设施领域，盘活存量资产、创新投融资机制，提升资本市场服务实体经济的质效。
展望2023年，国内公募REITs市场将迎来更大扩容，底层资产也将持续扩围。
2023年1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）正式发行认购，不容错过！
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