财经车偿债“高峰”再袭，开发商们又陷艰难时刻，这一次暴露出还债压力的是老牌粤系房企、被称为广州“旧改王”的时代中国控股（01233.HK）。
1月4日晚间，时代中国发布公告，为落实对离岸债务的整体管理，公司将暂停支付六只境外美元优先票据款项，涉及存续余额达25.5亿美元（折合人民币约为175.59亿元）。
时代中国的偿债压力从财报中也可看出，截至最新的2022年6月末，其所持有的非受限现金及银行结存仅约为56.42亿元；同期，账面上的一年内到期的计息债余额便合计156.74亿元，仅这一缺口就达100.32亿元。
此番公告意味着时代中国流动性问题的“公开化”，至此在“保经营”之外，时代中国也加入了房企“化债”的大军中。时代中国称，公司将集中有限资源、全力“保交付”，刚结束的2022年全年，公司累计交付38个项目近4万套房。
六只美元优先票据暂停付息、涉资25.5亿美元
以1月4日公告披露的信息来看，时代中国已未能支付两只到期票据的利息。
这两只票据为：“2023年到期的6.6%优先票据”及“2024年到期的5.55%优先票据”，对应的支付宽限期为2022年12月30日及2023年1月3日到期。
公告明确表示，未能支付款项或会导致该两个系列票据的持有人要求加速还款，若发生此情况，则将赋予其他债权人也要求加速还款的权利。
换言之，因未能在宽限期内未支付这两只票据利息，时代中国或将触发违约事件，并触发现存票据的全面违约。
但公告也显示，截至公告日，时代中国未接获有关这两只票据持有人要求加速还款的任何通知，这为其处理该等票据的偿还问题留出了空间。
时代中国六只美元优先票据暂停付息，数据来源：时代中国1月4日公告
不过，时代中国的这则债券预警公告十分简短，并未披露这六只票据更为详细的数据。
查询企业预警通、东方财富等平台数据后可发现，这六只票据正是时代中国截止最新所存续的全部境外债券。
六只票据的票面利率为5.55%-6.75%，到期日为今年3月2日-2027年1月4日，对应总余额达25.5亿美元。
时代中国未付息的“2023年到期的6.6%优先票据”余额为3亿美元，“2024年到期的5.55%优先票据”的余额为4亿美元。
时代中国所存续的六只境外债券概况，数据来源：企业预警通
市场对时代中国暂停付息并不意外，在6天前的12月29日晚间，其就曾在一则公告中提及过该事项。
彼时，时代中国刊登一则载有公司最新业务进展等内容的公告。时代中国指出，“自2021年下半年以来，中国物业市场的合同销售及流动资金状况转差，公司未能不受此趋势所影响。”
在时代中国看来，“金融16条”等利好政策将缓和市场所面临的流动资金问题，但“相关政策的影响及效益仍需一段时间方能惠及市场。”
在此背景下，时代中国的目标是整体管理公司的离岸债务，确保所有债权人获得公平公正的待遇。加之公司流动资金紧绌，因此公司暂停离岸债务付息，并聘任中国国际金融股份有限公司为财务顾问、盛德律师事务所为法律顾问推进离岸债务的后续处置工作。
流动性吃紧、短期偿债缺口超100亿元
事实上，在2022年4月时，时代中国还曾偿还过两笔到期优先票据，涉及4.25亿美元本金及利息。在本次公告之前，时代中国也并未显露出信用风险。
从时代中国的最新一期财报数据也可看到，公司也在积极“去杠杆、降负债”。截至2022年6月末，时代中国的计息债余额（计息银行贷款及其它借款）降至约493亿元，半年里净归还债务约50亿元。
通过“去杠杆”，时代中国在2022年上半年的融资成本也显著下降，由上年同期的4.22亿元下降至约2亿元，节约过半的资金。
时代中国还通过提高运营效率节约开支，2022年上半年公司销售及市场推广成本同比减少53.5%至2.7亿元，行政开支同比减少25.4%至5.19亿元，整体的三费支出共计9.9亿元、同比下降42%。
不过，从财报中还是能看到时代中国在资金面的困窘。截至2022年中期，时代中国前述约493亿元的计息债余额中，一年内到期的部分为156.74亿元。
同期，时代中国账面上的现金及银行结存却仅约为96.37亿元，较2021年年末的206.57亿元直接减少了约53.4%；若剔除其中受限制的部分约39.95亿元的规模后，实际该部分可由公司自由动用的资金仅约为56.42亿元。
即仅以一年内将到期的计息债来看，时代中国的偿债缺口就达100.32亿元。此外，截至2022年6月末，时代中国还存在为合营企业及联营公司就若干银行贷款进行的担保款约32.8亿元。
面临偿债压力的背后，时代中国的流动性却吃紧。2022年中期，时代中国融资活动产生的现金流净流出42.92亿元，系2019年来首次出现净流出现象。
就各类公开公告和信息来看，2022年全年，时代中国都未在公开市场进行过发债，也未有发行信托计划、ABS等融资动作。
仅在当年1月，时代中国曾进行配股融资。彼时，时代中国以每股折价17%的价格、配售11.7亿股公司股份，获得约3.94亿港元的所得款净额，并用于公司偿还债务及一般企业用途。
针对美元债、公司债等境内外公开债券，中资房企们在无力偿还时可通过展期、交换要约等方式来寻求还款期限的延长。为了避免触发交叉违约及全面违约，房企还可发起同意征询，向债券持有人申请修订债券条款。
时代中国则并未寻求此等解决方法，而是直接官宣暂停付息。参考房地产圈已有的如富力、龙头等中资房企对债务打包展期的成功“化债”经验来看，目前市场的关注点在于：时代中国后续是否会寻求这六只美元票据的整体重组？
曾陷“退地回血”风波，2022年销售额同比下滑58%
时代中国是位列百强房企的老牌粤系房企之一，虽然就常规的销售额这一指标而言，其并未进入“千亿房企俱乐部”，但其在行业具有的品牌知名度较高。
时代中国还是中资房企中最早一批涉足城市更新业务的玩家之一，在行业有广州“旧改王”之称。其与素有深圳“旧改王”之称的佳兆业（01638.HK）齐名，均是大湾区头部的城更业务运营商。
“时代中国的旧改模式有自己的特点，很多房企是通过与当地政府的合作，从而拿到优质的项目。时代中国主要是和当地的村集体合作，双方结成‘联合体’，向政府申请旧改资管，拿下项目后再进行转化和结转。”一位熟悉广州城更业务运作的地产行业从业者向搜狐财经表示。
在集中供地模式未推行前，为了降低在公开“招拍挂”市场上的拿地价格，开发商们纷纷盯上城更业务这块蛋糕——城更项目开发难度大、周期长，但平摊下来成本较低。
时代中国虽然相比规模房企们的议价能力并不高，但其在城更业务方面介入较早，该业务也为公司带来了业绩贡献，并自2018年后开始体现在财报中。
2018年-2021年，时代中国的城更业务实现收入27.76亿元、21.68亿元、54.84亿元、44.07亿元，对公司总营收的贡献比为8.07%、5.11%、14.22%、10.1%；仅2021年因结转节奏的影响，当期结转收入同比降19.63%。
时代中国2018年-2022年中期城市更新业务业绩概况，制表：搜狐财经
城更业务业绩的波动，主要受项目结转节奏的影响。最近的2022年上半年，时代中国仅成功转化1个项目并纳入土储，需后续进行开发后才可确认结转，因此当期城更业务未产生收益。
因这一高毛利的城更业务未贡献收入，由此也导致时代中国在2022年中期的整体毛利率下降至13.2%，整体利润空间被压缩。
在2022年4月时，市场上还曾流出“时代中国向广州市政府恳请支持旧改项目退出”等消息。消息称，由于旧村改造政策不断调整，时代中国于广州从化区、增城区的三个项目暂缓实施，时代中国希望政府协调退还这三个项目的3亿元保证金。
消息还称，时代中国于黄埔区参与的五个旧村改造项目已按照要求提前启动拆迁，且已支付拆迁补偿费用，累计投入17.1亿元，但由于政策变化，这五个项目亦无法正常推进。因此，时代中国恳请政府协调，指定单位或国企承接后这五个项目，并退还项目已投入的17.1亿元。
或因此时正值时代中国4月偿付美元债的敏感节点，因此该消息在爆出后，曾被市场解读为时代中国“退地回血以偿债”。
彼时，时代中国官方曾回应搜狐财经称，“当城市更新政策和市场环境发生变化和调整时，公司就个别项目与政府相关部门沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。”
时代中国也强调，城更业务仍是公司的核心业务。财报数据显示，截至2021年末，时代中国手中的城更项目共有135个、总建筑面积为4000万平方米。
只是，城市项目大量的资金沉淀与当下房企“现金为王”的大趋势仍难以同时满足。加之受大环境的影响，时代中国的主营收入即物业开发及销售的表现也不佳。
最新的2022年上半年，时代中国物业开发实现收入61.82亿元，同比降幅为43.8%。叠加城更业务未贡献收入，当期总营收仅录得64.98亿元，同比下滑52.4%。
此前的2020年和2021年，时代中国已连续两年陷入“增收不增利”的局面。其中，2021年的归母净利润仅为32.6亿元，同比降幅达34.02%。
根据时代中国1月3日发布的最新运营数据，2022年全年公司累计实现销售额397.91亿元，同比减少58%。
