财经车记者 孙蔚
2023年，随着房地产被重申为“国民经济支柱产业”，“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产行业新一年的关键词，无论刚性还是改善性需求都将得到更有力的支持。
政策暖风将继续吹
“相较于2021年的‘紧’，2022年的关键词基本以‘松’为主，旨在推动楼市回暖。2023年房地产行业则进入发展新周期，将是筑底回暖的一年。”58安居客研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示。
张波分析，2022年是房地产的“政策大年”，降准降息、限购放松、“三箭”齐发、房企纾困、保交楼等，都是积极推动市场复苏的动作。2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量房首付比例及按揭贷款的利率也有望适度下调，优先覆盖那些政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。另外，在确定房地产仍然是国民经济支柱产业后，2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，以及养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠则认为，2023年需求端必然将出台更多宽松举措，围绕释放住房消费潜力，限购限贷等有望进一步解除。
近期，中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时表示，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
对此，梁楠认为主要体现在三个方面：一是首套房的认定标准扩大，也就是松动“认房又认贷”政策，此前“双认”的实行会大幅限制改善需求的界定标准，若以二套的标准进行购房，高额的首付比例会降低改善性需求释放，因此2023年大概率会取消“双认”；二是下调二套房的首付比例，虽然2022年也有不少城市下调二套房首付比例，但并不普遍，核心热点城市的二套房首付比例高达七八成，较高的换房门槛降低了居民换房的动力，2023年二套房首付比例有望全面下调；三是目前仍有大部分城市执行区域限购，本地户口和外地户口均有购买套数限制，随着佛山、东莞等全面取消限购，2023年更多热点城市或将跟进，除一线城市外，2023年楼市限购或将全面松动。
市场销售有望量价趋稳
房价的变化和趋势是百姓普遍关心的问题。中指研究院根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
中指研究院指数事业部研究总监陈文静对记者表示，2022年底，利好政策密集出台，从供需两端发力稳定市场预期，但政策传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下预计全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限。
价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌的态势难改。但核心一二线城市市场存在预期恢复、优质项目逐渐入市等因素，将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳。部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。
梁楠则表示，2023年，保交楼专项借款的落地也会减缓购房者对于交付的担忧，行业风险进一步缩减，购房信心逐步恢复。预计2023年上半年市场仍在恢复期，全年市场走势将呈现前低后高趋势，年中销售规模增速有望转正，全年成交水平与2022年基本保持一致。
“三保”仍是重中之重
2022年，房企受困于资金回笼放缓、融资环境收紧、债务违约风险加大等因素。2023年，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”等各项工作仍是重中之重。
保交楼是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。张波进一步分析认为，一方面，市场信心低迷，商品房交易走低，企业经营运转困难；另一方面，资金回笼周期延长，保交楼任务压力加大。此外，房企债务“爆雷”引发连锁负面反应，加剧了消费者的观望情绪。因此，只有“既保交楼又保房企”才能打通市场循环。
目前，政策方面对于房企尤其是供应侧房企融资端的修复，已经做得非常到位，那么2023年哪些房企在新的发展模式下更能实现发展？
对此，张波认为，一是优质的头部房企，中央层面已明确表态要支持优质的头部房企，目前包括各大银行已经授信给多家优质头部企业。二是“三道红线”绿档的房企，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。三是拿地补仓、未来有货可卖的房企，2022年虽然土地市场表现平淡，但是仍有不少房企积极补仓，对于这类房企来说，可能会有更多的机会。四是聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企，发展脚步迈得太快，或是产业布局上过于多元化的房企，容易发生“爆雷”等风险，最终难以在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。
分化趋势更为凸显
近2年来，分化是房地产行业最主要的特征之一，而随着房地产市场步入新发展周期，2023年，强者恒强、优胜劣汰的趋势将更加凸显。
从产品结构上来看，2023年改善性产品比重将上升。刚性产品的需求一般来自于新增城镇人口，近年来，新增城镇人口连续6年下降，2021年全国新增城镇人口仅为1226万人，较2011年高峰新增时期下降58.4%。而城镇人均住房面积逐年上升，2021年达到41平方米，这也意味着大面积产品更受青睐。另外，2023年政策的门槛有望进一步放松，一些限制性的购房需求将会逐步释放，因此改善性产品成交结构上升将是大势所趋。
从区域发展来看，核心城市成交比重将上升。从2022年的市场走势可以看出，一线城市在下行周期中房价更为坚挺。诸葛找房数据研究中心预计，2023年一线城市房地产市场将率先恢复，尤其是北京、上海，凭借丰富的产业配套将率先走出下行周期，进入上行周期。
中指研究院则预测，2023年，基本面较强的城市在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势。其中，长三角、珠三角市场有望率先修复；京津冀区域市场调整压力较大，预计北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续；长江中游、成渝地区短期市场调整压力仍在。
全力以赴保交楼，千方百计重塑信心。虽然恢复需要时间，但是曙光已现，房地产行业将坚定信心、继续前行。
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