二战后香港银行如何逃过三轮房地产熊市

二战后，香港银行是如何躲过三轮房地产熊市的？二战以来，香港楼市经历了三次大的波动，与香港银行业的成败息息相关。1965年至1968年，第一次房地产熊市，此后中资银行纷纷衰落，只有永隆、道亨等少数几家长期存活。在没有贷存比、资本充足率限额、单一客户贷款比例限额、流动性限额等必要的行业监管条件的情况下。中资银行的经营一点也不稳定。例如，辽创兴银行1960年存款总额为1.09亿港元，但其在房地产方面的投资和贷款达8200万港元。此外，该家族持股、经营房地产，内部关联交易频繁。只有汇丰、渣打等少数外资银行在这次洗牌中受益，其中汇丰受益最大，一举吞并恒生等中资本地银行，几乎垄断了香港银行业。在1981年至1984年的第二轮房地产熊市中，香港多家银行未能幸免。比如有着悠久历史的中资银行恒隆银行，因为在房地产上投入了过多的资金，在危机中措手不及。经营很快，短短几个月就濒临倒闭。然而，在更为惨烈的第三轮房地产熊市中，香港的银行业并没有看到太大的损伤。据统计，1996年香港银行发放的贷款和垫款中，按揭贷款占25.8%，建筑及物业发展贷款占20.3%，地产贷款占45%以上。这个数字不算太高。央行数据显示，截至2010年末，全国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元，占全部贷款的20.5%。而房地产贷款占比高的香港银行业问题不大，主要是监管严格，银行业本身也逐渐建立了有效的风险控制体系。从这个角度来看，充足的资本和相对谨慎的贷款政策是保证银行业能够平稳度过危机的关键因素。《中国统计年鉴》显示，香港住宅价格指数从1998年的最高点117.1跌至2003年的最低点61.6，跌幅达47%。写字楼价格跌幅更大，较1997年的峰值大幅下跌67.8%。说到香港1998-2003年的房地产熊市，就不得不提1984-1985年开始的房地产市场狂潮。这一轮繁荣持续了13年左右，房价涨了9倍多。在经历了20世纪70年代至80年代初的高通胀时期后，通胀压力逐渐缓解。1985年后，香港的按揭利率逐渐降至10%左右。1987年股灾后，利率进一步下调至6.5%左右，为多年来最低水平。与此同时，由于竞争加剧，银行将贷款期限放宽至20年，许多银行提供了很多优惠条件。这些都为房地产市场的繁荣提供了良好的金融基础。从1984年到1997年，香港的房地产市场终于上涨了10多年，形成了巨大的泡沫。此时，香港股市的构成已经逐渐向金融股和地产股转变。所以房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣，从而推动股市越来越高。两者的相互强化，使得这波牛市的持续时间和强度前所未有。这也为后面的大熊市埋下了伏笔。1998年到2003年的房地产熊市，一般认为是亚洲金融风暴造成的。但实际上，当任何泡沫达到顶峰时，都有一根针在等着它。亚洲金融危机的演变就不用说了，总之到了1997年底，香港的房地产市场其实已经岌岌可危。1998年1月，各区大型住宅价格已较1997年高峰时下跌30%，不少区甚至回到1994年的高峰水平。到1998年底，大型住宅的价格比高峰期下降了50%。在房价快速下跌的猛烈冲击下，各大房地产开发商醒悟过来

充足的资本和审慎的贷款为什么香港房地产前两次熊市中发生的银行危机这次没有发生？香港的银行在经济和房地产萧条时期依然屹立不倒的原因可能包括以下几个因素：第一，香港政府在1986年推出了新版的《银行业条例》，参考了当时刚刚酝酿的《巴塞尔协议》的监管规定。最重要的是提出资本充足率和流动资产比率的最低要求。在政府推动下，香港银行的资本充足率早已达到巴塞尔委员会提出的要求。1994年底，香港本地银行的资本充足率达到17.5%，远远超过8%的国际标准。此外，《银行业条例》还对贷款比例和投资方向进行了严格的限制，比如你不能购买或持有超过你实收资本加准备金25%的不动产权益。这有效地隔离了银行业在股票和房地产上的投机风险。第二，香港政府放弃了上世纪90年代房地产牛市中长期持有的“积极不干预”政策，在住宅按揭贷款方面积极引导和控制银行。1991年11月，香港政府宣布，鉴于楼价急升导致银行风险增加，最高按揭比例不得超过楼价70%。1994年，房地产市场日渐火热，香港政府再次宣布调控措施，规定银行对房地产和按揭的贷款比例不得超过贷款总额的40%。在政府的引导和控制下，各大银行纷纷跟进采取风险控制措施。第三，经过几次经济周期和银行业危机，香港银行建立了有效的风险控制体系。例如，在1994年，香港所有注册银行的贷存比率仅为74%。汇丰银行资本充足率达到14.4%，恒生银行达到25.2%，贷存比只有46%。2003年，汇丰总资产近2万亿港元中，客户贷款仅为8150亿港元，占比39.5%，核心资本充足率达到10.3%。从恒生银行、东亚银行、永隆银行等香港本土银行来看，虽然从1999年到2003年业绩停滞，但并未出现明显倒退。到2004年，基本恢复到历史最高水平。例如，1998年恒生银行净利润下降27%至68亿港元，而1999年至2003年恒生银行净利润分别为83亿港元、100亿港元、101亿港元、99亿港元和95亿港元。徘徊不去，但没有明显下降。由于极高的派息率，其净资产收益率保持在较高水平。从1999年的17%上升到2003年的23%。在此期间，恒生银行核心资本充足率保持在11%以上，资本充足率保持在13%以上。的确，随着市场利率和市场化的下降，净息差趋于下降。2003年，净息差为2.28%，与2002年的2.46%相比，继续下降了18个基点。但其坏账并没有明显恶化，相反一直保持在非常稳定的水平。恒生银行坏账率2002年为2.7%，2003年为2.3%，但有一定程度的下降。与目前国内拨备水平相比，恒生银行的坏账拨备较低。比如2003年贷拨比只有1.10%，拨备覆盖率只有48.3%。